Kira Tespit Davası açmak için 5 yıl sözleşme şartı bulunuyor
Kira tespit davaları, konut ve işyeri kiralamalarında sıkça başvurulan hukuki yollardan biri olarak dikkat çekiyor. Türkiye'de, kiracıların haklarını korumak amacıyla getirilen düzenlemelere göre, kira tespit davası açabilmek için en az beş yıl süresince geçerli olan bir kira sözleşmesine sahip olmak gerekiyor. Birçok kiracı, kira tespit davası açmak için gereken detayları merak ediyor.
Kira artışlarına getirilen %25 sınırı, ev sahiplerini farklı yollar aramaya yönlendirdi. Son dönemlerde kira zamlarını bu sınırın üzerine çıkarabilmek için en çok başvurulan yöntemlerden biri ise 'uyarlama davası' oldu.
Hukukçular, özellikle son aylarda bu tür davalarda ciddi bir artış yaşandığını belirtirken, uyarlama davalarının 5 yıllık sözleşme şartı gerektiren kira tespit davalarından farklı olarak zaman sınırlaması olmadan açılabileceğini vurguladı.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILABİLİR?
Kira tespit davaları, kiracıların kiralarını adil bir seviyede tutabilmesi için önemli bir hukuki yol olarak değerlendiriliyor.
Öte yandan Türkiye'de Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde belirlenen kurallar doğrultusunda kira tespit davası açmak için kiracıların belirli bir süre ve koşullara uyması şartı bulunuyor.
Kira tespit davası açabilmek için en az beş yıl süresince geçerli olan bir kira sözleşmesine sahip olmak gerekmekte. Bu düzenleme kiracıların haklarını koruma altına alırken, kiralayanların da uzun vadeli sözleşmelerde güvenli bir ilişki sürdürmelerine yardımcı oluyor.
Beş yıllık sürenin dolmasıyla birlikte kiracı, kira bedelinin belirlenmesi amacıyla mahkemeye başvurabiliyor.
KİRA TESPİT VE KİRA UYARLAMA DAVASI NEDİR?
Son iki yıl içinde artan enflasyon ve ekonomik zorluklar, ev sahiplerini kira artışlarına yönelik yeni yöntemler aramaya yöneltti. Daha önce kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan kira tespit davaları, 5 yılını dolduran kiracılar için geçerli olabiliyordu.
Fakat pandemi süreci ve yüksek enflasyon koşullarıyla ortaya çıkan olağanüstü durumlar, ev sahiplerinin daha kısa süreli kiracılar için bile uyarlama davalarına başvurmasına neden oldu.
Gayrimenkul hukuk uzmanlarına göre, uyarlama davalarında 5 yıllık bir süre şartı bulunmuyor ve ev sahipleri, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına göre düşük kaldığını iddia ederek bu davaları açabiliyor.
Fakat bu tür davalarda başarı, kiracının ödemekte olduğu kira bedelinin düşük olduğunu kanıtlayacak güçlü bir gerekçeye dayanmak zorunda.
KİRA UYARLAMA DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Uyarlama davalarının temelinde Borçlar Kanunu’nun 138. maddesi yer alıyor. Bu maddeye göre, taraflar arasında yapılan sözleşmenin kurulduğu dönemde öngörülmeyen olağanüstü durumlar yaşanması durumunda, kira bedelinin yeniden belirlenmesi için uyarlama davası açılabiliyor.
Hukukçular, bu davaların son dönemde artış gösterdiğini belirterek, özellikle kiracının ödediği kira bedeli ile piyasa koşullarındaki mevcut kira değeri arasındaki farkın açılmasının ev sahiplerini bu yola yönelttiğini söylüyor.
Örnek olarak; Bir kiracının ödediği kira bedeli 10 bin TL iken, güncel piyasa değeri 50 bin TL civarında olabilir. Belirtilen türde büyük farklar, uyarlama talebi için geçerli bir sebep olarak kabul ediliyor.
KİRACILAR DA UYARLAMA DAVASI AÇABİLİR Mİ?
Ev sahipleri, kira artışlarını yükseltmek amacıyla uyarlama davalarına başvururken, kiracılar da kendi lehlerine uyarlama davası açabiliyor.
Kiracıların, ekonomik zorluklar veya olağanüstü durumlar nedeniyle ödedikleri kira bedelinin düşürülmesi için mahkemeye başvurmaları mümkün.
Avukat Elvan Kakıcı Şimşek, geçmişte pandeminin etkisiyle birçok işletmenin zor durumda kaldığını ve bu dönemde kiracıların da uyarlama davaları açarak kira bedelinin düşürülmesini talep ettiğini belirtiyor.
KİRA UYARLAMA DAVALARINDA MAHKEME KRİTERLERİ NELERDİR?
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü Başkanı Avukat Dr. Ali Yüksel uyarlama davalarında mahkemelerin dikkat ettiği en önemli kriterin öngörülemeyen koşulların varlığı olduğunu vurguluyor.
Fakat kiranın düşük kalması tek başına bir gerekçe olarak görülmüyor. Avukat Dr. Ali Yüksel kira zam oranını %25 ile sınırlayan yasal düzenlemelerin, bu davalarda belirleyici bir faktör olduğunu ifade ederek açıklama yaptı.
"Kiranın düşük kaldığı gerekçesiyle uyarlama talebinde bulunmak, yasal sınırları dolanmak anlamına gelir. Mahkemeler, bu tür talepleri kabul etmez. Ancak beklenmedik bir durum, örneğin evin önüne metro durağı yapılması gibi kira değerini artıran bir etken varsa, bu tür davalar sonuç verebilir."
'da Takip Edin!
