Mortgage: İki temel faktör

Yasa çıktı çıkalı o kadar çok yorum yapıldı ki, kafaların karışmaması mümkün değil. Ama bunu normal karşılamak lazım. Klasik usullerle alışverişin yapıldığı emlak sektöründe, yapılandırılmış, üstelik biraz da karmaşık bir finansman sistemi devreye giriyor. Anlayıncaya ve benimseyinceye kadar bu kafa karışıklığı devam edecek. Üstelik mortgage, zihinlerde yanlış konumlandırıldı ve -sanki- dargelirliyi konut edindirecek bir sübvansiyon sistemi gibi anlaşıldı. Oysa mortgage'ın böyle bir iddiası yok, olamaz da. Sistemin işleyişi, yasal düzenlemenin ötesinde, iki kritik dayanak noktasına bağlı: Faiz ve likidite. Uzun vadeli ( 15-25 yıl) bir finansman yönteminden bahsettiğimize göre, faizin hem düşük olması, hem de istikrarlı bir çizgiye oturması çok önemli. Gerçi yasa, değişken ( endekslenmiş) faizi de mümkün kılıyor ama, faizin, küçük dalgalanmalar olsa da, düşük ve istikrarlı seyretmesi, sistemin işleyişi bakımından çok önemli. Daha açık ifade ile, mevcut konut kredisi faizleri ile mortgage'ın sağlıklı işlemesi çok zor. Faizin mutlaka düşmesi ve belli bir çizgiye oturması elzem. İkinci el Mortgage'in işlerlik kazanması için, ikinci el piyasanın da mutlaka oluşması lazım. Kastettiğim, emlak satışının ikinci eli değil. Mortgage'da fon, yani kaynak çok önemli. Zira, 20 yıl vadeli bir finansmanın fonlaması, banka mevduatı ile yapılamaz. Sistem bu yüzden, mortgage taksitlerini menkulleştirme esasına dayanır. Yani, taksitlere dayandırılan uzun vadeli tahviller oluşturulur. İşte bu menkul kıymetlerin ikinci elde alınıp satılabilmesi, iskonto edilebilmesi çok önemlidir. Derinlik oluşursa, likidite de sağlanır ve sistem, fonlamasını kendi içinde üretmeye başlar. Mortgage, hem emlak, hem finans piyasası için gerçekten önemli. Sistemin doğru algılanması lazım. Tabii işin özüyle bağdaşmayan beklentileri de oluşturmamak gerekir. Oturmuş piyasalar, ekonominin istikrarlı kalması için gereklidir. Mortgage piyasasının da, uygulamada yanlışlar yapılmazsa, iki üç yıl içinde oturmasını bekleyebiliriz.