GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ kaybettiğini geri kazanır

GYODER Yönetim Kurulu Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes, arkadaşımız Özlem Yılmaz'ın sorularını cevaplandırdı. Sunuş Bu haftaki konuğumuz, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes... Gayrimenkul sektörünün tüm alt segmentleriyle ekonominin ilerleyişine büyük katkı sağlayan sektörlerden olduğunu belirten Tanes, konut satışlarının artmasının ilk etapta stokları eriteceğini, daha sonra talebin arttığını gözlemleyen yatırımcıyı yeni yatırımlara teşvik edeceğini söyledi. Ayrıca konut sektöründeki durgunluğun tüketiciyi ''bekle-gör'' psikolojisine soktuğu gibi canlanmanın da tekrar yatırım yapma psikolojisine teşvik edeceğini ifade etti. Başkanımızla Türkiye genel ekonomisindeki yüzde 7'lik daralmayı ve gayrimenkuldeki yüzde 21 gerilemeyi de konuştuk. YATIRIM YAPMADAN ARAŞTIRIN Sadece faizler düştüğü için araştırma yapmadan konuta yatırım yapmanın doğru olmadığını söyleyen Turgay Tanes, "Tüketici uygun lokasyonda, prim potansiyeli olan projeleri inceleyip alım kararı vermeli" dedi. Uluslararası İnşaat Sektörü Dergisi tarafından yapılan "Dünyanın En Büyük 225 Uluslararası Müteahhidi" listesinde geçen yıl 23 olan Türk müteahhitlik firması sayısı, bu yıl 31'e yükseldi. Bu sayıyla dünyada Çin'den sonra ikinci sıraya yükselen Türkiye, ABD'yi de geride bıraktı. Türkiye, 2008 listesinde ise 3. sırada yer almıştı. Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Yönetim Kurulu Başkanı ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Genel Müdürü Turgay Tanes, devletin açıkladığı teşvik paketlerinin ardından özellikle Nisan 2009'dan itibaren sektörde canlanmanın yaşandığını söyledi. Tanes, "Vergilerin, harçların düşürülmesi ve teşvik paketleriyle beslenmesi halinde gayrimenkul sektörü yaşadığı yüzde 21'lik gerilemenin ardından sıçrama yapar" dedi. Konut kredileri faizindeki düşüşleri nasıl değerlendiriyorsunuz? Konut kredileri faizindeki düşüş trendine ilişkin, geniş tabana yayılan, tüketici açısından 'anlamlı' olarak nitelendirilebilecek mortgage için faizlerin 0.50'lere kadar inmesi ve vadelerin daha uzun olması gerektiğini düşünüyoruz. Merkez Bankası'nın politika faiz oranlarını düşürmesi, aynı seyrin konut kredi faizlerinde de birebir izlenmesi anlamına geliyor. Bankaların kullandıkları kaynakların vadeleri de bu süreçte rol oynayacak. Bankaların şu anda mevduat yapıları 3'er aylık vadeler üzerinde. Konut kredi faizlerinin bir miktar daha düşmesi beklenebilir, ancak bunların en azından kısa vadede radikal düşüşler şeklinde gerçekleşeceğini düşünmüyoruz. Gayrimenkul sektörün küresel krizin etkisiyle 2008'i durgun kapattı. Kasım-aralık aylarında neredeyse hiç satış gerçekleştirilmedi. Yani neredeyse bir 'dip' noktasından bahsedebilecek durumdaydık. Ancak, firmaların kendi imkânları ile oluşturdukları kampanyalar ve devletin açıkladığı teşvik paketleri ile özellikle Nisan 2009'dan itibaren sektörde hafif de olsa bir canlanma yaşandı. Son olarak da konut kredilerinin faiz oranlarındaki düşüş piyasada yeni bir hareketliliğin başlamasını sağladı. Kriz süresince yatırım kararlarını erteleyen tüketicinin, son gelişmeler ışığında tekrar kararlarını gözden geçirmeye başladığını gözlemliyoruz. Kısıklı Caddesi üzerindeki 30 dönümlük arazide karma projelerinin bulunduğunu söyleyen Turgay Tanes, "Burada 200-250 adetlik konut, küçük alışveriş ve transfer merkezi olacak" dedi. SABIRLI OLMAK LAZIM 2012'de denge kurulur Yeni Ekonomik Dönem ve Gayrimenkul Sektörü için Öngörüler" adlı Gayrimenkul Araştırma Raporu'na göre 2009'un Türkiye ekonomisinde küçülme, 2010'un toparlanma yılı olacağını hatırlatan Turgay Tanes, "2011-2014 yıllarının performansı, gayrimenkul sektörü için daha belirleyici olacak. Denge tekrar oluşacak, sabırlı olmamız gerekli" dedi. Yaptırdıkları araştırmaya göre; 2010-2014 arasında ekonomik büyümenin yıllık ortalama yüzde 4, kişi başı gelirde artışın yıllık ortalama yüzde 3, özel tüketim harcamalarında büyümenin yüzde 4 ve özel sektör sabit sermaye yatırımlarında genişlemenin yüzde 8 olarak öngörüldüğünü söyleyen Tanes şöyle konuştu: "Türkiye ekonomisi bu öngörülere göre 2008 yılı büyüklüklerine tekrar 2014'te ulaşabilecek. Mevcut toparlanma belirtileri raporun kapsadığı dönem sonrasında kendini gösterdiği için, kriz döneminde oluşan ertelenmiş talebin de katkısıyla 'yeni denge'nin oluşması bir müddet daha öne çekilebilecek. Yani söz konusu 'denge' 2012'de oluşabilecek..." TOKİ'nin yatırımcı kanadını finanse eden kurum olarak çalışılmasının önemi.... Sektörde yatırımcının tercihinden ziyade artan arsa maliyetleri ve inşaat maliyetleri nedeniyle üst gelir grubuna yönelik projeler ağırlıkta. Asıl ihtiyaç grubu olan orta gelire yönelik konut projesi yeterli durumda değil. Üst gelir grubuna yönelik projeler özellikle İstanbul'da doyum noktasına ulaşmak üzere. Yatırımcıların öncelikli isteği orta gelir grubuna yönelik projeler gerçekleştirmek. ARSALARIN MALİYETİ YÜKSEK Arsa maliyetlerinin yüksekliği konusunda devletin çözümüne ihtiyaç duymaktayız. GYODER olarak "Affordable Housing'' raporlarında çözüm önerileri getirdik; söz konusu raporda TOKİ'nin geliştiriciden ziyade, yatırımcı kanadını finanse eden kurum olarak çalışmasının önemini vurguladık. Tüketiciler doğru modeli arıyor Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu'nun konut kredisi kullanım verilerine göre, 2008-2009 Haziran dönemleri arasında konut kredilerinde yaklaşık 1.5 milyar liralık artış gerçekleştiğini söyleyen Turgay Tanes, "Tüketiciler doğru konut ve kendiler için en doğru geri ödeme modelini seçme sürecindeler" dedi. Özellikle kredilerdeki düşüş trendinden sonra bu artışın üstünde bir artışla karşılaşılabileceğini söyleyen Tanes şöyle konuştu: "Faiz oranlarına bakıldığında düşüş genellikle kısa vadeli kredi kullanımlarında gözlemleniyor, uzun vadede faiz oranları yüksek. Orta gelir grubuna mensup kişiler ise ağırlıklı olarak uzun vadeli seçenekleri tercih ediyor. Kredi kullanımının geniş tabana yayılması için daha düşük faizli, yüksek vadeli ortam oluşturulmalı." Kanyon'un "Portföyümüzden çıkması için doğrusu hiç acelem yok" demiştiniz... Kanyon'un çarşı kompleksi yurt dışındaki görüşmelerde kuruma büyük prestij sağlıyor. Kanyon'un kemikleşmiş müşteri portföyü oluştu, ismi gibi gerçek bir kanyon havasında. Havadar ve yürüyüş mesafelerinin geniş olması sayesinde ziyaretçilerimiz sıkılmıyor. Eritilmesi gereken konut stokları var Turgay Tanes, konut kredileri faizindeki düşüşün, fiyatları artırıp artırmayacağı konusunda şunları söyledi: 2005-2006 yıllarında faiz oranları yüzde 1'in altına düştüğünde konut fiyatlarındaki artış seyrini gözlemlemiştik. Ayrıca o dönemde de şu an içinde bulunduğumuz dönem gibi alternatif yatırımların getirileri moral verici durumda değildi. Dolayısıyla 2005-2006 yılına benzer bir etki bekliyoruz. Fakat içinde bulunduğumuz dönemde fark oluşturan bir unsur var. O da eritilmesi gereken konut stoku... Söz konusu stokun konut fiyatlarının artışı üzerinde bir baskı unsuru oluşturma ihtimalini de göz önüne aldığımızda, beklediğimiz etkinin daha kontrollü olacağını söyleyebiliriz. Ayrıca, güncel ekonomik tabloya bakıldığında artık yatırımcı projeye başladığında ön satışta elde ettiği prefinansmanı satışların düşmesi nedeniyle elde edemez oldu. Bu da pek çok firmanın yatırım kararlarını durdurması, ertelemesi ya da iptal etmesine yol açtı. Tabii ki burada bütün firmaların aynı davranacaklarını söylemek doğru olmaz, ancak kurumsal bakış açısına sahip, tüketici gözünde güvenilir diye tabir edilen kurumsal itibarı olan firmalar fiyatları aşırı artırmayacaklardır.