Pişman olmamak için

Eskişehir'den Aydın Özen isimli okuyucumuzun sorusu şöyledir: "İnşaat halindeki bir yerden daire satın almak istiyorum. Müteahhit bana noterden bir sözleşme ile satış yapmak istiyor. Bunun şartları ve geçerlilik vasıfları nelerdir? Bu sözleşme tapu yerine geçer mi? Kat mülkiyeti ve kat irtifakı tapusu nedir? Aralarında ne gibi farklılıklar vardır? Yapacağım bu sözleşmeyi tapuya götürmem gerekir mi? Mağdur olmamam için ne yapmalıyım?" Cevap: Bir gayrimenkul satın alınırken, ister inşaat halinde olsun, ister tamamlanmış olsun, prensip itibariyle Tapu Sicil Müdürlüğüne gidilmelidir. Burada, para ödenmeli ve karşılığında da satın aldığımız yerin tapu takriri alınmalıdır. Böylece, Tapu ile mülk sahibi olunmalıdır. Tapuda bir yeri satın alırken de, satın aldığımız yerin tapu senedine imza atılmalıdır. Bunun için, hisse satışlarında bu hususa önemle dikkat edilmelidir. Uygulama örnekleri Uygulamada yerleşmiş ama hukuka pek de uymayan bazı örneklerle karşılaşmaktayız. İyi niyet ölçüsünde kimi zaman bu işlemlerde problem çıkmamakta ise de, hukuken sakınca devam etmekte ve kimi zaman da insanlarımız mağdur olabilmektedir. Bunun için de, bu insanlar mahkeme kapılarını aşındırmakta ve çoğu zaman da, eksik işlem nedeni ile haklarına kavuşamamaktadırlar. Bir müteahhit, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bir yer satın almaktadır. Bu satın alma işlemi tapuda olmamakta ve noterden, gayrimenkul satış vaadi ile olmaktadır. Bunu takiben de proje yapılmakta ve ruhsat alınmaktadır. Bu işlemi takiben, Tapu Sicil Müdürlüğünde kat irtifakı kurulmaktadır. Kat irtifakı demek, düşünülen inşaatta kaç daire veya işyeri olacağını, bunların topraktan arsa payı nisbetinin ne olacağını ve bunların kimlere ait olacağının belirlenmesi demektir. Ortada hiç inşaat olmadan da bu yapılabilir. Kat irtifakının varlığı, bağımsız bölüm unsurunun varlığını ve fakat inşaatın hukuka uygun olarak bitirilmediğini gösterir. Kat irtifakında, paylar ve paydaşlar belirlenmiş ve bağımsız bölümler de oluşturulmuş demektir. Kat mülkiyetinde ise, bağımsız bölüm bellidir. Bağımsız bölümün sahibi de bellidir. Bu bağımsız bölümün toplam arsa payındaki hissesi de belirlidir. Bu bağımsız bölüm hukuka uygun olarak inşa edilmiş, ruhsatlı bir yapı demektir. Kaçak inşaatı yok demektir. Projeye uygun bitirilmiş bir inşaat var demektir. Satış şerhe bağlı Bu temel bilgiler ışığında sorulara baktığımızda, noterden satış hukuken geçerli ise de, satıcıyı bağlayabilmesi için, düzenleme şeklinde olması ve tapu siciline şerh edilmesi gereklidir. Aksi halde hukuki geçerliliğini yitirir. İyi niyetli üçüncü kişilere karşı bir iddiada bulunulamaz. Noterden yapılacak satış vaadi düzenleme şeklinde olmalıdır. İnşaatın teknik özellikleri açık olarak yazılmalıdır. Özellikle teslim tarihi belirtilmelidir. Dairenin teslimi ile ilgili açık hükme aykırılık halinde ne gibi müeyyideler getirileceği de sözleşmede yer almalıdır. Hisse satışla mal alınmasından mümkün olduğunca kaçınılmalıdır. Çünkü, hisseli satışta, satın alınan yerin neresi olduğu belirsizdir. Bütün üzerinden her noktasında hisse nisbetince paydaş olunmaktadır.