Faizde düşüş sırası konut kredilerinde

Türkiye, tarihinde daha önce hiç görmediği düşüklükte faiz oranlarına ulaşmış durumda... İlk defa 2011'in başında yüzde 7'lerin altına düşen tahvil, bugün 6.50'li rakamlara kadar geriledi. Önümüzdeki süreçte yeni not artırımı beklentisi masada duruyor. Bu da dışarıdan fon akışının ve düşük maliyetli, uzun vadeli borçlanmanın artarak devam edeceği anlamına geliyor. İki yıl öncesine geri dönelim... Tahvil 7'nin altına düştüğünde, konut kredilerinin faizi 0.73 seviyesine kadar gerilemişti. Bugün ise aynı korelasyon gerçekleşmedi. Konut kredisi faizleri hâlâ 0.90'ların üzerinde... İçinde bulunduğumuz son çeyrekte, konut faizlerinde de düşüş bekliyorum. Bu beklentinin etkisiyle konut üreten GYO hisselerinde son dönemde hareketlilik gözleniyor. Hemen belirtelim; faiz düşüşünün devamı "sadece not artırımıyla gelecek sıcak paranın" etkisine bağlı değil. Bakacağımız en temel gösterge, enflasyon... Şu anda reel getiri zaten negatif. Para, enflasyon karşısında eriyor. 7.4 beklenen enflasyon düşmezse, faizdeki aşağı marj da azalır. Bir diğer önemli gösterge tasarruf oranları... Milli gelire oranı yüzde 20'ler civarında bulunması gerekirken, bugün yüzde 12'lere kadar gerilemiş durumda... Mevduata getirinin olmadığı, düşük kredi fazinin bulunduğu ortamda, tüketim artar ve tasarruf oranı daha da gerilerse; ekonomide "borca dayalı aşırı ısınmayla" karşılaşırız. Merkez Bankası'nın geçmişte böyle durumlarda "munzam karşılıkları artırarak dolaşımdaki parayı azalttığını ve paranın maliyetini yükselttiğini" gördük... >> Kaç liralık kredi için kaç ayda, ne öderim? Dosya masrafı, deprem ve hayat sigortası gibi maliyetleri hesaba dahil etmeden, rakamlarla anlatalım: > 100 bin TL konut kredisi 0.90 faiz oranıyla 120 ayda ödenirse; aylık taksit yaklaşık 1.366 TL oluyor ve toplam maliyet, yaklaşık 163 bin 945 TL'yi buluyor. > 100 bin TL konut kredisi 0.80 faiz oranıyla 120 ayda ödenirse; aylık taksit yaklaşık 1.299 TL oluyor ve toplam maliyet, yaklaşık 155 bin 935 TL'yi buluyor. Görüldüğü gibi 0.10 puanlık bir fark, 10 yılda yaklaşık 8 bin TL avantaj sağlıyor. Vade düştükçe, faiz oranlarının azaldığını hatırlatalım. Ve yine diğer maliyetler hariç, bir örnek hesaplama daha yapalım: > 50 bin TL konut kredisi 0.85 faiz oranıyla 60 ayda ödenirse; aylık taksit yaklaşık 1.067 TL oluyor ve toplam maliyet, yaklaşık 64 bin TL'yi buluyor. > 50 bin TL konut kredisi 0.75 faiz oranıyla 60 ayda ödenirse; aylık taksit yaklaşık 1.038 TL oluyor ve toplam maliyet, yaklaşık 62 bin 275 TL'yi buluyor. Bu örnekte de faiz farkı 0.10 olmasına rağmen geri ödenecek tutarlar arasındaki fark fazla değil. Dolayısıyla hem miktarı hem de vadeyi kısa tutmak, daha uygun şartlarda kredi imkânı sağlıyor. >> Burada yer alan yatırım bilgi, yorum ve tavsiyeleri, yatırım danışmanlığı kapsamında değildir. Yatırım danışmanlığı hizmeti; aracı kurumlar, portföy yönetim şirketleri ve mevduat kabul etmeyen bankalar ile müşteri arasında imzalanacak "yatırım danışmanlığı" sözleşmesi çerçevesinde sunulmaktadır. Burada yer alan yorum ve tavsiyeler, yorum ve tavsiyede bulunanların kişisel görüşlerine dayanmaktadır. Bu görüşler, mali durumunuz ile risk ve getiri tercihlerinize uygun olmayabilir. Bu nedenle, sadece burada yer alan bilgilere dayanılarak yatırım kararı verilmesi, beklentilerinize uygun sonuçlar doğurmayabilir.